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两会日记 | 建议政府加大投入 用好村居法律顾问 解决物业管理问题
01-24 20:41:13 来源:上游新闻·重庆晚报

上游新闻·重庆晚报慢新闻记者 彭光瑞 整理 受访者供图

记事人:市政协委员、合纵律师事务所高级合伙人、二级律师,致公党渝中区副主委 喻开渝

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▲喻开渝

市政府工作报告提到,2020年市政府主抓的工作中,抓社会民生,织密民生保障网,加强和创新社会治理是其中一个方面的重点。此次我提到的物业管理问题便是民生中的重要组成部分,而由此引发的纠纷也是近年来社会高发的矛盾之一。

作为一名职业律师,我不仅担任政府法律顾问给有关部门出谋献策,也给不少业主、业委会甚至物管企业提供法律咨询意见;同时,作为一个普通市民,我也曾遇到过相关现实问题。所以,我就此进行了深入调研,提供了一些解决的方案与思路。

现状:

新物管条例出台,但存在部分落实不到位情况

2020年5月1日新版《重庆市物业管理条例》(简称“新条例”)开始施行。新条例是我市人大历时一年多,广泛调研,收集意见、建议数千条,召开数十场座谈会,历经4次审议才得以通过。

该条例针对我市物业管理中存在的主要问题进行了规定,比如业委会产生难,对物业服务企业监督难等问题,从立法上应该说是切中要害,针对性极强,极具立法智慧。实施大半年以来,各级政府进行了广泛宣传,一定程度上缓解了物业管理矛盾。但是,对于小区普通居民来讲,在如下部分仍存在落实不到位的问题。

其一,是业委会成立用时过长,仍然较难。

新条例对此有三个阶段性规定:占业主总人数百分之二十以上的业主,可书面申请召开首次业主大会会议;筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次筹备工作会议;筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。

但实践中,业主不配合签字缺乏约束、个别部门执行不到位等,导致法定时间内无法成立业委会的情况仍较普遍。根据我的了解,不少小区甚至入驻后一年乃至多年,仍无法成立业委会,故也无法通过业委会行使业主应有的权利。

 其二,是部分业主缺乏法律知识,对物业服务理解有误区。

相当部分的业主往往以自身利益为出发点,不遵守规定或约定,发生诸如乱搭乱建、高空抛物等事件,极容易与其他业主、业委会发生各种矛盾,甚至认为物业服务企业与自身利益是对立的,以物业服务不满足要求就拒交物管费,成为当下物业矛盾较为普遍性问题。

其三,是基层负责处理物业的人员少、经验有限,管理尺度不一。

例如街道、乡镇以及社区党组织作为新条例规定的物业管理指导、监督以及领导机构,配套的相关机构、人员远远不足,通常街道、乡镇没有单设机构对辖区内的小区进行物业管理指导、监督。多数是将该职能挂靠在其他科室(如规划建设环保科)名下。常见的情况是街道负责此事的工作人员在编3人,临聘1-2人,且都是身兼数职,有时因理解偏差又存在把握的尺度过严过细;社区力量相对就更弱,均难以应对辖区内众多小区物业管理繁杂事务的需求。

建议:

政府加大投入,发挥村居法律顾问作用

那么,如何才能有效化解物业矛盾呢?经过调研,我认为可以从以下三方面着手改进。

首先是加强针对性宣传力度,促进业委会在法定时间成立。

由于业委会无法及时建立等情况,存在信息不对称的情形,往往很多普通市民并不清楚其中的法律法规。

所以建议住建委在宣传方面强化“三个针对性”:第一,阶段的针对性:在筹建小区按组建业委会的三个阶段进行针对性宣传;第二,宣传内容的针对性:由住建委统一制作,分门别类,对业主各种不正确的认识进行归纳总结,从情理法角度、结合司法案例提出解决方案,做到通俗易懂,打消业主担心个人信息外泄的顾虑,改变业主不配合签字的态度。同时,制作成立业委会时间表,便于查清环节的问题,接受各方监督;第三,宣传方式的针对性:对不同态度的业主进行不同方法的宣传,比如发挥党员模范作用,利用态度正确的亲友进行劝说,发挥业主群的宣传作用,甚至直接上门做工作。

同时,可以发挥村居法律顾问作用,作为化解纠纷智囊抓手。

小区物业管理作为社区自治领域,需要借力专业人士化解问题。引导村(村委会)居(居委会)法律顾问聚焦小区物业自治,为基层治理提供全过程专业法律意见,成为村(居)委会解决基层治理问题的得力智囊。

村居法律顾问是司法部推行的一项基层法律顾问机制,目前我市早已实现了全覆盖。所以,可以发挥好顾问律师作为中立和独立的第三方的优势,开展法律培训和宣传,对业主错误认识进行规劝,让广大居民认识到物业各参与方的目标是一致的,没有对立关系,是一荣俱荣、一损俱损的关系。如果化解物业问题需要律师更深入的参与,需要律师更多的时间和精力,政府(街道)还可以通过购买社会服务方式统筹解决。

更为重要的一点,是加大政府经费投入,组建专门化队伍。

物业管理虽然是以居民自治为主,但需要有职能部门参与进来。建议财政部门切实落实新条例第三条第二款“区县(自治县)人民政府应当在街道办事处、乡(镇)人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构,配备与工作任务相适应的工作人员,落实工作经费”的规定,加快建立一支物业管理专业化队伍,在各个环节提供有力支持,将新条例的立法智慧落实到位。

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